中国、住宅ローンを40年に延長し、予售を厳格化

8月28日に公表された規制の下、中国の一部の購入者は、住宅ローンから解放されるまでに今後40年を住宅債務の返済に費やす可能性がある。金融監視当局は融資機関に対し、信用力のある住宅ローン利用者には最長40年の返済期間を認めてもよいと指示した。この指示は、2021年までさかのぼる低迷から抜け出せない住宅部門に向けた一連の変更の一部だった。

この低迷は40年続いているわけではない。しかし時折、そのように思えることがある。40年後、中国はどのような姿になっているのだろうか。さまざまな予測では生産が3分の2拡大すると見込まれる一方、別の推計では人口が4分の1減少すると予想されている。その間に起こり得る技術的突破や政治的衝撃を予想できる人はいない。何しろ、同国は過去40年間で見違えるほど変貌したのだ。

中国の新しい不動産ルールで何が変わるか

改定された枠組みはまた、融資機関が開発業者に最長7年の信用を提供することを認める。期間は、資金供与の対象となる建設期間に対応させることが意図されている。別の措置は、建設業者が土地購入代金を分割払いで決済できるようにする。土地は、どれほど平坦に整地されていても、常に多額の資本支出を必要としてきた。初期費用を賄うため、企業はしばしば多額の債務に頼った。代替の支払い方法は、その必要性を和らげるかもしれない。

銀行と地方当局が協力すれば、こうした改革によって購入者と建設会社は負債をより管理しやすい形で分散できるようになるかもしれない。しかし、トレードオフが存在する。

予售の取り締まりと恒大の影

同時に、中国当局は別の資金調達チャネルを制限した。すなわち事前販売である。建設業者は通常、完成前に購入者へマンションを販売する。その代金は、まさに事前販売されたプロジェクトに充てられるべきものだ。しかし好況期には、巨大建設業者である恒大のような強気なグループが、現金を無関係な目的へ頻繁に流用した。

住宅危機が勃発すると、多数の企業が、すでに早期販売したマンションを完成させるために必要な資金を欠いた。恒大自身の過剰在庫を処理するには5年を要した。同社の創業者で、その無理な拡大の主導者だった許家印は、先月、終身刑を言い渡された。

中国の監督当局は、事前販売の再びの大失敗を防ぐ決意だ。建設業者は今後、新規開発物件で主要構造が完全に完成する前に住戸を販売することが禁じられる。代金は監視されたエスクロー口座を経由しなければならない。そして、マンションが完成するまで企業は現金を受け取れない。

より安全だが、建設にはより厳しい市場

理論上、この改革はより安全で、破綻が起きにくい市場を育むはずだ。しかしそれは、開発業者が新規計画を立ち上げる能力をさらに難しくし、売上と給与を圧迫するだろう。

北京は国の住宅危機を越えた先を見ることを切望しているように見える。建設業者にはその特権がない。おそらくこの出来事は2066年までには終わっているだろう。■

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